방배 대우효령 아파트 재건축 대지지분 및 현 시세 알아보기
기본 정보 도곡동 매봉 삼성 아파트는 서울시 강남구 도곡동 161번지에 위치해 있습니다. 총 231세대로 4개 동으로 구성되어 있고요. 최저 5층 최고 12층 높이이며 주차 대수는 세대당 0.9로 지하 주차장이 없습니다.는 단점을 갖고 있습니다. 용적율은 139, 건폐율은 16로 놀라운 편인데 평형별 대지지분을 살펴보면 25평 기준 16.5평, 28평은 19평, 30평형은 20평, 32평은 21평으로 평균 대지지분이 높은 편이라 재건축 사업성이 좋은 수준이라고 할 수 있습니다.
현 시세를 살펴보면 24평 기준 최근 실거래가 15.8억원에 찍혀있고요. 호가는 16.8억 원부터 시작합니다. 국평인 32평은 호가 23억 원부터 시작하고, 22년 1월에 실거래가 찍힌 게 하나 있었는데 22억 원에 거래되었습니다.
재개발과 재건축 비교
재개발은 정비기반시설이 열악하여 지역을 전부 밀어버리고 정비기반시설도로, 상하수도를 새로 지어서 도시미관을 전체적으로 바꾸는 일을 의미합니다. 이에 비하여 재건축은 정비기반시설은 양호하지만, 건축물이 노후가되어 다시 건축을 수행하여 주거생태계를 향상시키는 일을 의미합니다. 그러므로 재건축 사업에는 건축물에 대한 안전진단이 추가로 있습니다. 그리고 주거이전비 보상이 없습니다. 그 밖의 다른점에 대해서는 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.
결국 재건축은 정비기반시설은 그대로 유지하고, 건물만을 새로 올리는 사업으로 아래 그림과 같이 진행이 됩니다.
재개발 사업 분담금 계산 방법
조합원 자격을 가진 사람은 재개발이 진행될 때 사업 진행을 위해 분담금이라는 것을 추가로 내야합니다. 분담금 계산 방법은 아래 수식과 같습니다. 종후자산평가액이 줄어들거나, 사업비가 높아지거나, 종전자산평가액이 커지는 경우 사업성이 나빠진다고 합니다. 사업성이 나빠질 경우 비례율이 낮아져 분담금을 맞추기 위해 조합원이 부담한다는 금액이 증가할 수 있습니다. 그러므로 재개발 사업 시작 당시 책정되었던 권리가액보다.
추후 권리가액이 낮아지게 되면 조합원은 추가 부담금분담금을 내야합니다.
재건축 연한을 확인하는 방법
재건축 연한은 노후불량건축물 기준을 통하여 확인합니다. 예를 들어서, 만일 5층이상 아파트가 1986년에 지어졌다면 30년 이상 지나면 재건축 연한이 되었다는 것을 의미합니다. 즉 재건축 연한은 30년입니다. 1991년에 지어진 5층이상 아파트의 경우는 40년이상이니까 2031년이 되어야지 재건축 연한이 되었다는 것을 확인 할 수 있습니다. 그럼 마지막으로 안전등급에 에 관하여 정리해 보도록 하겠습니다.
그렇다면 재건축을 하기 위한 조건은 무엇일까요?
먼저 정비구역으로 지정되어 있는지 아닌지를 살펴 보아야 합니다. 정비구역이란 정비일을 시행하기위해 지정된 구역을 의미합니다. 우리가 일반적으로 아파트 재건축을 할 경우는 정비구역이 지정된 곳이기 때문에 이 조건에서만 확인을 해보도록 하겠습니다. 1 예정세댁수가 300세대 이상이면서 공간이 10,000m2 이상인 지역이어야 합니다. 2 재건축 연한을 충족해야 합니다. 3 건물이 노후화되었다는 진단을 받아야 합니다.
즉, 안전 등급이 D아니면 E로 진단을 받아야 합니다. D 미흡, E 불량 4 마지막으로 소유자의 45이상 동의가 필요합니다. 또한 동별 23의 동의가 필요합니다.
재건축 절차 정리
재건축 사업은 시행주체에 그러므로 2가지로 분류가 가능합니다. 조합에 의한 시행 예를들어 아파트 소유자들이 재건축 조합을 구축하고 조합원의 과반수 동의를 얻어서 시공자를 선정하고 재건축을 진행하는 방식입니다. 시장, 군수등에 의한 공공시행 시장 군수가 직접 긴급히 재건축을 시행할 상황을 인지하여 토지주택공사 아니면 신탁업자에게 사업시행자를 지정하여 재건축을 수행하는 방식입니다. 그러므로 2 가지 방법에 따른 구체적인 절차는 아래와 같습니다.
1 기본계획 건조 아래는 기본계획을 수립하기 위한 절차입니다. 먼저, 계획안을 작성하여 이 아파트가 30년이 지났으니까, 재건축을 하겠다라는 기본계획을 제출하는 단계입니다.
재건축 연한 계산 방법
사실 계산방법이라고 할것도 없습니다. 기본적으로 준공후 30년을 기점으로 합니다. 아래 부동산계산기의 결과를 보면 서울에 1995년에 준공한 10층아파트는 30년을 더한 2025년부터 재건축이 가능하다는 것입니다. 물론 앞서 말씀드린 것 처럼, 2025년 이후, 안전진단을 받아야하며 D, E를 받아야 합니다. 참조하여 리모델링은 준공후 15년이후에 가능하다고 하니, 참고하시면 좋을 것 같습니다.
이상으로, 재개발과 재건축의 비교, 재건축 절차 및 재건축 연한 계산 방법을 정리하였습니다. 감사합니다.
자주 묻는 질문
재개발과 재건축 비교
재개발은 정비기반시설이 열악하여 지역을 전부 밀어버리고 정비기반시설도로, 상하수도를 새로 지어서 도시미관을 전체적으로 바꾸는 일을 의미합니다 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
재개발 사업 분담금 계산
조합원 자격을 가진 사람은 재개발이 진행될 때 사업 진행을 위해 분담금이라는 것을 추가로 내야합니다 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
재개발 사업 분담금 계산
재건축 연한은 노후불량건축물 기준을 통하여 확인합니다 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고하시기 바랍니다.
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